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        廣州一年賣地1983億,40城土拍溢價率創10年最低

        時代財經 · 2021-12-02 22:04

        本文來源:時代財經  作者:陳澤旋


        繼深圳和上海之后,廣州也迎來了第三批集中供地競拍,雖然目前土地市場熱度整體不及過往,但深滬部分地塊仍然引來開發商的爭搶,而廣州則全部平淡收場。

        12月2日,廣州合計出讓17宗宅地,其中,4宗因無有效競買人而流拍,余下的13宗則全部底價成交。

        流拍的4宗宅地均位于廣州外圍區域從化、增城和番禺,時代財經注意到,番禺的2宗宅地是第二批集中供地的流拍地塊,盡管回爐重拍時起拍樓面價的下調幅度均超過了21%、總起拍價亦分別降低了5.57億元和7.92億元,但依舊無人問津。

        廣州世聯研究院副院長崔登科分析指出,地價太貴和周邊配套乏善可陳是本次流拍的主要原因:“房企算不過賬,而且在現在的政策環境下,大家拿地都很謹慎?!?/p>

        成交的13宗宅地幾乎由國企和央企“包場”,僅1宗由民營房企星河地產奪得,零競爭和零溢價是本場土拍的最大特點。實際上,廣州的土拍表現是全國的縮影,根據上海易居房地產研究院統計,11月,40個典型城市土地成交溢價率僅約6.5%,創下近十年最低。

        民營房企消失,國企幾乎包場

        廣州此次成交的13宗宅地分布于6個行政區,其中,中心區域的海珠1宗、白云3宗和黃埔2宗,以及外圍區域的番禺1宗、南沙4宗、從化1宗和增城1宗。

        其中,星河地產以總價7.71億元拿下了位于南沙區橫瀝島的1宗宅地,總占地面積2.3萬平方米,計容建面將近4.95萬平方米,樓面價約16941元/平方米。在民營房企普遍缺席土地市場的當下,星河地產顯得較為積極,除了廣州,其還于11月底競得了深圳第三批集中供地的一宗搖號地塊,是次深圳土拍僅有兩家民營房企成功拿地。

        一位不愿具名的民營房企人士告訴時代財經,公司沒有參與此次廣州土拍主要有兩個原因:一是買地的前提是公司擁有充足的現金存量,但目前資金實力競爭不過國企和央企;二是本次廣州出讓的土地未能契合企業戰略布局,“民營企業還是先關注當下經營,以促銷售、抓回款為主,消耗存量,安全過冬”。

        順利成交的另外12宗宅地,均由國企和央企以底價競得,包括保利發展、廣州地鐵、廣州知識城集團、南沙開發建設、廣州城投和廣州白云石井鎮經濟聯合總社的子公司。

        值得一提的是,保利發展合計斥資97.25億元斬獲了位于海珠、南沙和增城的3宗宅地,其中海珠宅地是本次土拍最受關注的地塊,因海珠是廣州傳統老四區之一,目前雖已進入城市更新階段,但由于城市更新耗時長,宅地稀缺的局面仍將繼續保持。

        海珠宅地具體位于海珠區華洲路63號,可建設用地面積僅約3.36萬平方米,計容建面9.5萬平方米,底價成交即38.36億元。一位不愿具名的業內人士透露,實際上這宗宅地是由某民營房企負責的舊廠改造地塊,改造完畢后掛牌出讓,但這家民營房企并沒有參與競拍。

        盡管掛牌出讓階段,任何符合條件的房企都有參拍和不參拍的權利,但從過往的經驗來看,參與了改造的房企一般不會缺席競拍。以廣州第一批集中供地出讓的番禺氮肥廠舊改地塊為例,該地塊前期由奧園和恒基兆業負責改造,但在出讓時兩家房企的合資公司仍然經過35輪競價將該宅地收入囊中。

        土地市場冰凍,溢價率創10年最低

        隨著此次土拍的結束,廣州2021年度的集中供地計劃正式落下帷幕,合計成交78宗宅地,總成交金額約1777.6億元。如果算上集中供地前出讓地塊,廣州這一年共賣出87宗宅地,成交總額1983億元??v觀三次土拍的結果可知,一年間,廣州的土拍市場經歷了從火熱、轉涼到遇冷的過程。

        第一批集中供地時,廣州合計成交42宅地,總成交金額超906億元,整體溢價率為11.71%,流拍率僅約12.5%,4宗宅地甚至因為多家開發商爭搶而進入了搖號階段。值得一提的是,廣州土拍史上進入搖號階段的宅地以個位數計,但只有1宗出現在2017年,其余均出現于樓市回暖的2020年底至2021年上半年。

        集中供地的試點城市一共22個,第一批集中供地時,這些城市普遍表現火熱,因此第二批新增了禁馬甲、15%溢價率上限和嚴查開發資質、購地資金來源等出讓規則。拍地門檻提高疊加政策收緊、市場下行等多重因素,導致在第二批集中供地時,民營房企拍地意愿降低。

        時代財經統計得知,廣州第二批集中出讓僅成交23宗宅地,總成交金額為569億元,25宗宅地流拍,流拍率高達52%。盡管如此,此時整體溢價率仍有2.3%,而有溢價則意味著有競爭。

        在第三批集中供地重,廣州合計出讓17宗宅地,其中3宗流拍,流拍率下降至23.5%,但成交宗數和成交總金額則是大幅減少,僅約13宗和302.6億元,并且是零溢價。知情人士透露,在第三批集中供地勾地時,相關部門加大了與房企的溝通力度,但從結果來看,房企特別是民營房企的拍地意愿進一步降低。

        廣州土地市場的表現,實際上是全國的縮影。上海易居房地產研究院在最新的報告中指出,11月,40個典型城市土地成交溢價率僅約6.5%,創下近十年最低,其中過半城市溢價率為0。盡管統計范圍包括住宅、商住用地,也包括商辦及綜合用地,但涉宅地塊是賣地主力,因此仍具參考意義。

        截至12月2日,22城中僅有無錫、蘇州、深圳、南京和廣州完成全部集中供地計劃,縱觀這5個城市,第三批集中土拍仍舊延續低溫,底價成交依然為主旋律。上海易居房地產研究院預判,第三批土拍中,國企、央企和各地城投仍將是拿地主力,房企分化會進一步加劇。

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        2021
        12/02
        22:04

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